Membeli rumah merupakan salah satu keputusan finansial terbesar dalam hidup. Selain opsi konvensional melalui pengembang atau pasar properti sekunder, rumah lelang bank menjadi alternatif menarik bagi sebagian orang. Rumah lelang ini umumnya berasal dari aset debitur yang gagal memenuhi kewajiban pembayaran kredit, khususnya Kredit Pemilikan Rumah (KPR), yang kemudian disita oleh pihak bank dan dilelang kepada publik.

Proses pembelian rumah lelang memiliki mekanisme yang berbeda dibandingkan transaksi properti biasa. Menurut pengamat properti, Steve Sudijanto, lelang rumah sitaan bank dilakukan secara terbuka dan informasinya dapat diakses dengan mudah oleh masyarakat. Calon pembeli dapat memantau situs web resmi masing-masing bank yang menyelenggarakan lelang atau melalui situs Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) yang berada di bawah naungan Kementerian Keuangan.

Harga yang ditawarkan dalam lelang biasanya bervariasi. Rumah yang baru pertama kali dilelang akan diberi label 'peringkat 1', yang menandakan harga penawaran awal. Jika rumah tersebut belum berhasil terjual dalam jangka waktu tertentu, misalnya 1-2 tahun, harganya dapat diturunkan pada lelang berikutnya dan diberi label 'peringkat 2'. Penurunan harga bisa berlanjut hingga 'peringkat 3', yang merupakan harga terendah yang ditawarkan. Namun, penurunan peringkat ini tidak berlaku jika rumah tersebut berhasil terjual pada lelang pertama.

Salah satu daya tarik utama rumah lelang adalah potensi harganya yang lebih rendah dibandingkan harga pasar. Steve Sudijanto menjelaskan bahwa harga rumah lelang, terutama yang sudah masuk peringkat ketiga, bisa jauh lebih murah, bahkan mencapai 40-50% di bawah harga pasar. Hal ini tentu menjadi incaran bagi mereka yang mencari properti dengan harga terjangkau.

Keuntungan lain dari membeli rumah lelang adalah kemudahan dalam pengurusan sertifikat kepemilikan. Pembeli tidak perlu melalui proses Akta Jual Beli (AJB) dan tidak memerlukan bantuan notaris. Cukup dengan membawa surat pemenang lelang, risalah lelang dari lembaga lelang, dan surat pelunasan ke kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN), proses balik nama kepemilikan dapat dilakukan langsung atas nama pembeli.

Meski demikian, membeli rumah lelang juga memiliki tantangan tersendiri. Salah satunya adalah ketersediaan dana tunai. Pembelian rumah lelang tidak dapat dilakukan dengan sistem cicilan seperti KPR. Calon peserta lelang juga diwajibkan menyetor uang jaminan dengan besaran yang telah ditentukan. Uang jaminan ini akan menjadi bagian dari pembayaran jika peserta memenangkan lelang, dan akan dikembalikan jika kalah.

Masalah lain yang mungkin timbul adalah keberadaan pemilik lama yang masih menempati rumah tersebut. Proses pengosongan rumah bisa menjadi rumit dan memakan waktu. Steve Sudijanto menyarankan agar pembeli segera mengurus sertifikat kepemilikan setelah memenangkan lelang. Dengan bukti kepemilikan yang sah, pembeli memiliki posisi yang lebih kuat secara hukum untuk bernegosiasi dengan pemilik lama. Bantuan biaya pindah juga bisa menjadi solusi untuk mempercepat proses pengosongan rumah.

Selain itu, pembeli rumah lelang juga perlu memperhitungkan biaya-biaya lain yang mungkin timbul, seperti Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL), tunggakan listrik dan air, serta biaya renovasi jika rumah tersebut mengalami kerusakan. Pertimbangan matang mengenai untung dan rugi, serta persiapan yang cermat, sangat penting sebelum memutuskan untuk membeli rumah lelang.

Berikut adalah hal-hal yang perlu diperhatikan dalam membeli rumah lelang:

• Riset Mendalam: Lakukan riset mengenai lokasi, kondisi fisik rumah, dan potensi masalah yang mungkin timbul.
• Periksa Legalitas: Pastikan status hukum rumah jelas dan tidak ada sengketa.
• Siapkan Dana Tunai: Pembelian rumah lelang membutuhkan dana tunai yang cukup.
• Pahami Prosedur Lelang: Pelajari tata cara lelang dan persiapkan dokumen yang diperlukan.
• Negosiasi dengan Pemilik Lama: Jika pemilik lama masih menempati rumah, lakukan negosiasi secara baik-baik.
• Siapkan Biaya Tambahan: Perhitungkan biaya-biaya lain seperti PBB, IPL, dan renovasi.

Dengan persiapan yang matang dan strategi yang tepat, membeli rumah lelang bank dapat menjadi cara cerdas untuk mendapatkan properti impian dengan harga yang lebih terjangkau.