markdown Maraknya pembangunan apartemen berkonsep Transit Oriented Development (TOD) di Jakarta, yang terintegrasi dengan stasiun, halte, dan terminal, diharapkan menjadi solusi hunian praktis bagi masyarakat urban. Namun, data terbaru menunjukkan bahwa tingkat hunian apartemen TOD belum sesuai harapan, bahkan mengalami penurunan permintaan sewa.

Berdasarkan laporan Leads Property pada kuartal pertama 2025, permintaan apartemen sewa di Jakarta mengalami perlambatan sekitar 5%, yang berdampak pada penurunan tarif sewa rata-rata sebesar 4,8%. Kondisi ini memunculkan pertanyaan, mengapa apartemen TOD, yang seharusnya menjadi primadona, justru kurang diminati?

CEO PT Leads Property Service Indonesia, Hendra Hartono, mengidentifikasi tiga faktor utama yang menyebabkan apartemen TOD sepi peminat:

• Integrasi Transportasi yang Belum Optimal: Meskipun jaringan transportasi publik di Jakarta terus berkembang, integrasinya masih belum menyeluruh. Aksesibilitas dari hunian TOD ke berbagai lokasi di kota masih menjadi tantangan. Integrasi yang baik saat ini terpusat di area Central Business District (CBD). Keterbatasan ini membuat calon penghuni berpikir dua kali, terutama jika tujuan mereka berada di luar jangkauan transportasi publik yang terintegrasi.

• Harga yang Kurang Kompetitif: Harga unit apartemen TOD seringkali setara dengan apartemen di lokasi lain yang tidak terintegrasi transportasi publik. Hal ini disebabkan pengembang masih dibebani biaya pembangunan fasilitas seperti parkir, area laundry, dan ruang kerja. Padahal, keberadaan transportasi publik seharusnya dapat mengurangi kebutuhan akan fasilitas-fasilitas tersebut dan menurunkan harga unit.

• Luas Unit yang Tidak Efisien: Luas unit apartemen TOD dinilai terlalu besar dan tidak sesuai dengan kebutuhan penghuni modern. Beberapa ruang, seperti dapur dan laundry room, dapat dioptimalkan dengan memanfaatkan teknologi dan layanan yang tersedia. Misalnya, penggunaan jasa pesan-antar makanan mengurangi kebutuhan akan kulkas besar, dan layanan laundry coin menggantikan mesin cuci pribadi. Dengan mengurangi luas unit, harga apartemen dapat lebih terjangkau.

Dengan mengatasi ketiga kendala ini, diharapkan apartemen TOD dapat menjadi solusi hunian yang lebih menarik dan terjangkau bagi masyarakat Jakarta. Integrasi transportasi yang menyeluruh, harga yang kompetitif, dan luas unit yang efisien akan menjadi kunci keberhasilan konsep hunian TOD di masa depan.