Kuartal pertama tahun 2025 menunjukkan dinamika menarik dalam pasar properti di kawasan Jabodetabek, khususnya pada sektor rumah tapak. Data terbaru dari Leads Properti mengindikasikan ketersediaan stok yang signifikan, mencapai 188 ribu unit. Mayoritas rumah tapak yang tersedia adalah bagian dari pengembangan klaster, dengan harga rata-rata mencapai Rp 2,5 miliar per unit.

Namun, gambaran pasar tidaklah seragam. Meskipun angka rata-rata menunjukkan harga yang cukup tinggi, realitas di lapangan menunjukkan variasi yang signifikan, terutama di wilayah pinggiran Jakarta. Sebagai contoh, di Depok, masih dapat ditemukan rumah dengan harga berkisar antara Rp 1,2 hingga 1,5 miliar. Hal ini mengindikasikan adanya segmentasi pasar yang jelas, dengan pilihan yang lebih terjangkau tersedia di lokasi-lokasi yang lebih jauh dari pusat kota.

Martin Hutapea, Head of Research & Consultancy PT Leads Property Service Indonesia, menyoroti bahwa angka 188 ribu unit yang tercatat mungkin belum sepenuhnya mencerminkan kondisi pasar yang sebenarnya. Ia meyakini bahwa jumlah rumah tapak yang lebih kecil dan tidak terstruktur dalam klaster juga cukup signifikan, meskipun belum terdata secara komprehensif.

Dalam tiga bulan pertama tahun 2025, tercatat penjualan sebanyak 2.600 unit rumah di seluruh Jabodetabek. Tangerang menjadi wilayah dengan permintaan dan penjualan tertinggi, menyumbang sekitar 50 persen dari total penjualan. Bogor, Depok, Jakarta, dan Bekasi menyusul sebagai wilayah dengan aktivitas penjualan yang cukup tinggi.

Perkembangan perumahan berbentuk township di masa depan diprediksi akan lebih fokus pada segmen rumah kelas atas atau mewah. Hal ini didorong oleh harga tanah yang terus meningkat. Strategi untuk mendapatkan lahan yang lebih terjangkau adalah dengan memanfaatkan lahan bekas persawahan, meskipun pemerintah telah membatasi konversi lahan sawah untuk perumahan karena pertimbangan keamanan bangunan.

Lokasi township juga diperkirakan akan semakin menjauh dari pusat kota, namun dengan konsekuensi harga properti yang lebih terjangkau. Jarak menjadi faktor penentu dalam keputusan pembelian, dengan konsumen mempertimbangkan antara memilih lokasi yang lebih sentral dengan harga lebih tinggi atau lokasi yang lebih pinggir dengan harga yang lebih bersahabat di kantong.

Terkait dengan metode pembayaran, Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dengan tenor hingga 20 tahun menjadi semakin umum. Hal ini disebabkan oleh kenaikan harga rumah yang tidak sebanding dengan pertumbuhan pendapatan. Dengan tenor yang lebih panjang, cicilan bulanan menjadi lebih ringan, meskipun total bunga yang dibayarkan akan lebih besar.

Fenomena menyewa rumah sebelum membeli juga semakin populer, terutama di kalangan generasi muda. Model ini dianggap lebih ideal mengingat harga rumah yang semakin mahal dan pendapatan yang terbatas. Konsep ini juga telah banyak diterapkan di negara-negara seperti Singapura, di mana program perumahan pemerintah seperti HDB (Housing and Development Board) sangat diminati.

Secara keseluruhan, pasar properti rumah tapak di Jabodetabek menunjukkan dinamika yang kompleks, dengan variasi harga dan lokasi yang signifikan. Faktor-faktor seperti harga tanah, jarak dari pusat kota, dan opsi pembiayaan KPR berperan penting dalam membentuk tren pasar dan keputusan pembelian konsumen.