Cessie dalam Transaksi Properti: Mekanisme Pengalihan Hak Tagih dan Implikasinya

Dalam dinamika jual beli properti, terutama yang melibatkan fasilitas kredit dari bank, istilah cessie kerap muncul sebagai solusi alternatif ketika debitur mengalami kesulitan finansial. Cessie, secara sederhana, adalah pengalihan hak tagih dari kreditur (biasanya bank) kepada pihak ketiga. Mekanisme ini menjadi krusial dalam menjaga stabilitas arus kas bank dan memberikan kesempatan bagi debitur untuk menyelesaikan kewajibannya, meskipun dengan cara yang berbeda.

Memahami Lebih Dalam tentang Cessie

Secara yuridis, cessie diatur dalam Pasal 613 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata). Pasal ini menjelaskan bahwa cessie adalah pengalihan piutang atas nama, yang dilakukan melalui akta otentik (dibuat oleh notaris) atau akta di bawah tangan (dibuat tanpa notaris). Pengalihan ini sah tanpa memerlukan persetujuan debitur, namun pemberitahuan kepada debitur tetap diperlukan agar mereka mengetahui kepada siapa mereka harus membayar utangnya.

Kementerian Keuangan mendefinisikan cessie sebagai perjanjian pengalihan piutang dari bank kepada pihak ketiga sebagai jaminan atas kredit yang telah disalurkan. Tujuannya adalah untuk memulihkan dana yang telah dikucurkan bank, meskipun debitur mengalami gagal bayar. Dalam praktiknya, skema ini melibatkan pihak ketiga yang bersedia mengambil alih kewajiban debitur dengan melunasi sisa cicilan.

Pihak-Pihak yang Terlibat dalam Skema Cessie

Dalam konteks transaksi properti, terdapat tiga pihak utama yang terlibat dalam skema cessie:

• Kreditur (Cedent): Pihak bank yang memiliki hak tagih awal.
• Debitur (Cessus): Pihak pembeli rumah pertama yang berutang kepada bank dan mengalami kesulitan pembayaran.
• Pihak Ketiga (Cessionaris): Pihak yang bersedia membeli rumah dari debitur dan mengambil alih kewajiban pembayaran kepada bank.

Bank berperan sebagai mediator yang mempertemukan debitur dengan calon pembeli baru. Setelah terjadi kesepakatan, bank akan mengalihkan dokumen terkait piutang, termasuk hak tanggungan atau hipotek, kepada pihak ketiga. Pengalihan ini harus dituangkan dalam akta otentik atau akta di bawah tangan yang disetujui oleh debitur lama. Dengan adanya akta ini, pembayaran yang dilakukan oleh pihak ketiga dianggap sah, meskipun debitur lama tetap bertanggung jawab atas sisa utang kepada bank.

Manfaat dan Risiko Cessie

Cessie menawarkan beberapa manfaat bagi berbagai pihak:

• Bagi Bank: Memungkinkan bank untuk memulihkan dana kredit yang bermasalah.
• Bagi Debitur: Memberikan kesempatan untuk menjual properti dan menyelesaikan utang.
• Bagi Pihak Ketiga: Memberikan peluang untuk membeli properti dengan harga yang lebih rendah dari nilai pasar.

Namun, cessie juga mengandung risiko yang perlu dipertimbangkan:

• Risiko Bagi Pihak Ketiga: Setelah melunasi cicilan, pihak ketiga belum otomatis menjadi pemilik sah properti. Mereka harus mengurus proses balik nama sertifikat, yang bisa memakan waktu dan biaya tambahan.
• Potensi Sengketa: Jika debitur lama enggan menyerahkan properti setelah cicilan lunas, pihak ketiga hanya berhak atas pengembalian dana, bukan atas properti tersebut. Hal ini dapat memicu sengketa yang berkepanjangan.

Contoh Akta Cessie

Berikut adalah contoh kutipan dari akta cessie:

"Pada hari ini, ... menghadap kepada saya, Notaris ... Tuan ... bertindak dalam jabatannya selaku Recovery Asset Sales Head Area 2, Asset Management Division Perseroan Terbatas (PT) BANK ... (Persero), Tbk, Kantor Cabang ..., ... PIHAK KESATU/PEMBERI PIUTANG/BANK/CEDENT. Tuan ... PIHAK KEDUA/PENERIMA PIUTANG/CESSIONARIS. ... Pihak Pertama hendak mengalihkan dan menyerahkan piutang yang dimiliki oleh Pihak Pertama dari Nyonya ... kepada Pihak Kedua yang dengan ini menyatakan bersedia menerima dengan diikuti pembayaran atas pengalihan dan penyerahan tagihan Nyonya ... tersebut dari Pihak Pertama."

Akta cessie secara rinci mengatur tentang pengalihan piutang, hak dan kewajiban para pihak, serta konsekuensi hukum yang timbul dari pengalihan tersebut. Penting bagi semua pihak yang terlibat untuk memahami isi akta dengan seksama sebelum menandatanganinya.

Kesimpulan

Cessie adalah mekanisme pengalihan hak tagih yang kompleks namun penting dalam transaksi properti. Memahami manfaat, risiko, dan prosedur hukum yang terkait dengan cessie akan membantu para pihak untuk mengambil keputusan yang tepat dan meminimalkan potensi sengketa di kemudian hari.