Strategi Jitu Bebas KPR: Kapan Saat yang Tepat untuk Melunasi?

Kredit Pemilikan Rumah (KPR) tetap menjadi andalan bagi banyak orang di Indonesia untuk mewujudkan impian memiliki rumah sendiri, terutama dengan adanya program-program subsidi seperti Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) dari BP Tapera. Namun, pertanyaan krusial yang sering muncul adalah: kapan waktu yang paling bijak untuk melunasi KPR? Apakah lebih baik mempercepat pelunasan atau tetap membayar cicilan sesuai jangka waktu yang telah disepakati?

Mempercepat pelunasan KPR menawarkan sejumlah keuntungan signifikan, termasuk penghematan biaya bunga, pengurangan beban finansial bulanan, dan kepastian kepemilikan rumah sepenuhnya. Akan tetapi, keputusan ini memerlukan pertimbangan matang. Berdasarkan data dari BP Tapera pada tahun 2025, sekitar 220.000 unit KPR subsidi disalurkan melalui FLPP dengan suku bunga tetap sebesar 5% dan jangka waktu hingga 20 tahun. Sementara itu, KPR komersial umumnya memiliki suku bunga yang lebih tinggi, berkisar antara 7% hingga 12%, dan bersifat fluktuatif.

Berikut adalah panduan komprehensif mengenai waktu terbaik untuk melunasi KPR, lengkap dengan pertimbangan pro dan kontra yang disesuaikan dengan kondisi keuangan Anda:

1. Memanfaatkan Dana Lebih yang Signifikan

Melunasi KPR dengan dana tambahan seperti bonus tahunan, bonus kinerja, warisan, atau Tunjangan Hari Raya (THR) dapat secara signifikan mengurangi sisa pokok pinjaman dan beban bunga. Misalnya, pada KPR sebesar Rp 300 juta dengan suku bunga tetap 5% dan jangka waktu 15 tahun, pelunasan dini pada tahun kelima berpotensi menghemat bunga antara Rp 50 juta hingga Rp 70 juta, tergantung pada simulasi yang diberikan oleh bank.

Contoh: Seorang debitur KPR FLPP menerima bonus sebesar Rp 100 juta dari perusahaan tempatnya bekerja. Ia kemudian memutuskan untuk melunasi sebagian pokok pinjaman, yang secara efektif mengurangi sisa jangka waktu dari 10 tahun menjadi hanya 4 tahun, sekaligus memangkas total biaya bunga secara keseluruhan.

Namun, penting untuk memastikan bahwa penggunaan dana lebih ini tidak menguras habis tabungan darurat yang idealnya mencukupi untuk minimal 6 bulan pengeluaran, atau mengganggu pemenuhan kebutuhan primer lainnya.

2. Antisipasi Kenaikan Suku Bunga KPR (Khusus KPR Komersial)

Kenaikan suku bunga acuan Bank Indonesia (BI) dapat memicu peningkatan suku bunga KPR floating (mengambang). Pada KPR komersial, kenaikan suku bunga dari 8% menjadi 10% dapat meningkatkan beban cicilan bulanan hingga 20%. Melunasi KPR lebih awal dapat mengunci biaya bunga sebelum terjadi kenaikan lebih lanjut.

Data dari BI pada kuartal pertama tahun 2025 menunjukkan bahwa suku bunga acuan stabil di 6,25%. Akan tetapi, risiko kenaikan tetap ada akibat tekanan inflasi global yang terus membayangi.

Contoh: Anda memiliki KPR komersial sebesar Rp 500 juta dengan suku bunga floating. Ketika suku bunga naik dari 9% menjadi 11%, cicilan bulanan Anda melonjak dari Rp 5,5 juta menjadi Rp 6,2 juta. Anda dapat memilih untuk melunasi sebagian pokok pinjaman dengan menggunakan dana dari tabungan investasi, sehingga menekan dampak kenaikan bunga.

Selalu bandingkan antara biaya bunga KPR dengan potensi keuntungan yang bisa Anda dapatkan dari investasi. Jika bunga KPR lebih tinggi daripada return investasi (misalnya, 10% vs 6%), maka melunasi KPR akan menjadi pilihan yang lebih menguntungkan.

3. Prioritaskan Pengurangan Beban Finansial Jangka Panjang

Pertimbangkan untuk melunasi KPR jika Anda mendekati usia pensiun, memiliki tanggungan keluarga yang besar, atau ingin fokus pada tujuan finansial lain seperti pendidikan anak atau pengembangan bisnis. Melunasi KPR akan menghilangkan cicilan bulanan, sehingga meningkatkan likuiditas untuk memenuhi kebutuhan lainnya.

Menurut survei yang dilakukan oleh Otoritas Jasa Keuangan (OJK) pada tahun 2024, 62% debitur KPR merasa lebih tenang setelah KPR mereka lunas, terutama mereka yang berusia di atas 50 tahun.

Contoh: Anda berusia 48 tahun dan ingin memasuki masa pensiun tanpa terbebani oleh cicilan KPR. Anda dapat memanfaatkan sebagian dari tabungan pensiun Anda untuk melunasi KPR 5 tahun lebih awal, sehingga membebaskan dana sebesar Rp 3 juta per bulan yang dapat dialokasikan untuk investasi reksa dana.

Sebaiknya berkonsultasi dengan perencana keuangan profesional untuk memastikan bahwa keputusan pelunasan KPR tidak mengorbankan dana pensiun atau kebutuhan asuransi Anda.

4. Manfaatkan Sisa Tenor dengan Sisa Pokok yang Kecil

Kondisi ini terjadi ketika sisa pokok pinjaman Anda berada di bawah 20% dari total KPR, biasanya terjadi pada 3–5 tahun terakhir masa tenor. Pada periode ini, porsi bunga dalam cicilan bulanan semakin mengecil, sehingga pelunasan dini tidak akan terlalu signifikan dalam hal penghematan biaya bunga.

Namun, melunasi sisa pokok yang kecil tetap memberikan kepastian kepemilikan rumah sepenuhnya dan menghindari risiko denda keterlambatan pembayaran.

Contoh: Anda memiliki sisa KPR sebesar Rp 20 juta pada tahun ke-12 dari tenor 15 tahun. Anda dapat melunasinya dengan menggunakan tabungan, sehingga menghindari biaya administrasi tahunan yang dikenakan oleh bank.

Pastikan untuk memeriksa apakah bank mengenakan biaya penalti atas pelunasan dini (biasanya berkisar antara 1–2% dari sisa pokok). Beberapa bank, seperti BTN untuk KPR subsidi, membebaskan biaya penalti setelah 5 tahun masa kredit.

5. Memanfaatkan Program Khusus dari Pemerintah

Pemerintah atau bank seringkali menawarkan program keringanan, seperti diskon bunga atau pengurangan pokok pinjaman, terutama untuk KPR subsidi. Kebijakan-kebijakan yang berpihak pada rakyat, seperti yang digagas oleh Menteri PKP Maruarar Sirait pada tahun 2025, termasuk pembebasan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) untuk rumah di bawah Rp 2 miliar atau program "Tanah Negara Bangunan Rakyat," dapat secara signifikan mengurangi beban pelunasan KPR.

BP Tapera juga secara aktif memantau sekitar 80.000 unit KPR subsidi untuk memastikan kepatuhan debitur, sekaligus mendorong mereka untuk melunasi KPR tepat waktu.

Contoh: Anda adalah debitur KPR FLPP yang memanfaatkan program keringanan bunga tahun 2025 dari BTN. Anda berhasil melunasi KPR 3 tahun lebih cepat berkat tambahan dana yang diperoleh dari usaha sampingan.