Peralihan nama kepemilikan rumah, atau yang lebih dikenal dengan balik nama sertifikat, merupakan sebuah proses administratif yang krusial dalam dunia properti. Proses ini melibatkan perubahan nama pemilik yang tercantum dalam dokumen resmi kepemilikan properti, seperti Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB), menjadi nama pemilik yang baru.

Proses balik nama ini sangat penting untuk menjamin kepastian hukum atas kepemilikan properti di Indonesia. Dengan melakukan balik nama, Anda dapat meminimalisir potensi sengketa atau masalah hukum di kemudian hari. Proses ini juga menjadi bukti yang sah di mata hukum bahwa Anda adalah pemilik resmi properti tersebut.

Untuk melakukan balik nama sertifikat rumah, ada beberapa dokumen yang perlu Anda persiapkan. Daftar dokumen ini mungkin sedikit berbeda, tergantung pada kasus atau alasan balik nama tersebut. Berikut adalah daftar dokumen yang umumnya dibutuhkan:

• Sertifikat asli properti (SHM atau SHGB)
• Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) jika proses balik nama disebabkan oleh transaksi jual-beli
• Surat Keterangan Waris (SKW) dan surat kematian jika proses balik nama disebabkan oleh warisan
• Akta hibah jika proses balik nama disebabkan oleh hibah
• Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP), Kartu Keluarga (KK), Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP), dan surat nikah (jika sudah menikah) dari pemohon
• Bukti pelunasan pajak-pajak terkait properti, seperti Pajak Penghasilan (PPh), Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), dan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun berjalan
• Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB) tahun terakhir
• Formulir permohonan balik nama yang bisa didapatkan di kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat
• Fotokopi kartu BPJS Kesehatan yang masih aktif

Secara umum, prosedur balik nama sertifikat rumah meliputi beberapa tahapan berikut:

1. Pengecekan Sertifikat: Pastikan sertifikat asli tidak bermasalah atau dalam sengketa. Pengecekan ini biasanya dikenakan biaya sekitar Rp 50.000.
2. Pembuatan Akta Jual Beli (AJB): Jika proses balik nama disebabkan oleh jual-beli, Anda perlu membuat AJB di hadapan PPAT. Biaya pembuatan AJB berkisar antara 0,5 hingga 1 persen dari nilai transaksi.
3. Pembayaran Pajak: Penjual properti wajib membayar PPh (biasanya 2,5 persen dari nilai transaksi), sementara pembeli wajib membayar BPHTB (5 persen dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP)).
4. Pengajuan Berkas ke BPN: Setelah semua dokumen lengkap dan pajak terbayar, Anda dapat menyerahkan berkas permohonan balik nama ke kantor BPN setempat. Proses ini biasanya memakan waktu antara 14 hari hingga 3 bulan, tergantung pada kelengkapan dokumen dan kondisi di wilayah tersebut.
5. Penerbitan Sertifikat Baru: Setelah proses selesai, BPN akan mencoret nama pemilik lama dan menerbitkan sertifikat baru atas nama Anda sebagai pemilik yang baru.

Sebagai alternatif, Anda juga bisa menggunakan jasa notaris atau PPAT untuk membantu mempercepat dan mempermudah proses balik nama. Namun, perlu diingat bahwa penggunaan jasa notaris atau PPAT akan menambah biaya yang harus Anda keluarkan, biasanya sekitar 1 persen dari nilai transaksi, termasuk jasa notaris.

Biaya yang terkait dengan proses balik nama sertifikat rumah bervariasi, tergantung pada nilai properti dan lokasi. Berikut adalah rincian biaya yang perlu Anda perhatikan:

• Biaya Administrasi BPN: Biaya pendaftaran biasanya sekitar Rp 50.000.
• Biaya Balik Nama Sertifikat: Biaya ini dihitung berdasarkan rumus: (Nilai tanah per meter persegi x luas tanah) / 1.000. Contohnya, jika Anda memiliki tanah seluas 100 meter persegi dengan NJOP Rp2 juta per meter persegi, maka biaya balik nama sertifikat adalah Rp200.000.
• Biaya AJB: Biaya pembuatan AJB berkisar antara 0,5 hingga 1 persen dari nilai transaksi. Misalnya, jika Anda membeli rumah seharga Rp 800 juta, maka biaya AJB berkisar antara Rp 4 juta hingga Rp 8 juta.
• BPHTB: BPHTB dihitung sebesar 5 persen dari (NJOP – NPOPTKP). NPOPTKP bervariasi di setiap daerah, misalnya Rp60 juta di DKI Jakarta.
• PPh: PPh sebesar 2,5 persen dari nilai transaksi wajib dibayar oleh penjual.
• Biaya Notaris (Opsional): Jika Anda menggunakan jasa notaris, biaya yang dikenakan biasanya sekitar 0,5 hingga 1 persen dari nilai transaksi, tergantung pada kesepakatan.
• Biaya Pengecekan Sertifikat: Biaya pengecekan sertifikat adalah sekitar Rp 50.000 per sertifikat.

Khusus untuk proses balik nama karena warisan, biaya yang dikenakan sama dengan proses biasa. Namun, jika permohonan diajukan dalam waktu 6 bulan sejak pewaris meninggal dunia, pendaftaran bisa dilakukan secara gratis berdasarkan Peraturan Pemerintah (PP) No. 24 Tahun 1997.