Dalam dunia properti, Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) memegang peranan krusial sebagai landasan awal transaksi jual beli. Dokumen ini menjembatani kepentingan antara pengembang dan pembeli, memastikan hak dan kewajiban kedua belah pihak terlindungi sebelum Akta Jual Beli (AJB) ditandatangani.

PPJB, sesuai Peraturan Pemerintah (PP) No. 12 Tahun 2021, adalah kesepakatan jual beli rumah atau satuan rumah susun antara pengembang dan pembeli yang dibuat di hadapan notaris. PPJB ini dapat dilakukan sebelum pembangunan rusun selesai, atau selama proses pembangunan rumah tunggal dan deret.

Kapan PPJB Dilakukan?

PPJB baru dapat dilakukan setelah pengembang memenuhi serangkaian persyaratan yang menjamin kepastian bagi pembeli, antara lain:

• Status Kepemilikan Tanah: Pengembang wajib menunjukkan sertifikat hak atas tanah kepada calon pembeli.
• Hal yang Diperjanjikan: Kondisi rumah, prasarana, sarana, utilitas umum, informasi pemasaran, materi PPJB, dan status tanah/bangunan (jika diagunkan) harus dijelaskan secara rinci.
• PBG (Persetujuan Bangunan Gedung): Salinan PBG asli harus diberikan kepada calon pembeli saat penandatanganan PPJB.
• Ketersediaan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum: Jalan, drainase, lokasi pembangunan sarana, serta pernyataan pengembang mengenai ketersediaan listrik dan air harus terjamin.
• Progres Pembangunan Minimal: Pembangunan minimal harus mencapai 20%, dibuktikan dengan laporan konsultan pengawas atau manajemen konstruksi.

Isi Pokok PPJB

Pasal 22J PP No. 12/2021 mengatur bahwa PPJB minimal harus mencakup:

• Identitas lengkap pihak-pihak yang terlibat (pembeli dan pengembang).
• Deskripsi detail obyek PPJB (rumah/apartemen).
• Harga properti dan mekanisme pembayaran yang disepakati.
• Jaminan yang diberikan oleh pengembang kepada pembeli.
• Hak dan kewajiban masing-masing pihak.
• Jadwal serah terima bangunan.
• Ketentuan mengenai pemeliharaan bangunan setelah serah terima.
• Aturan penggunaan bangunan.
• Prosedur pengalihan hak atas properti.
• Syarat dan ketentuan pembatalan atau berakhirnya PPJB.
• Mekanisme penyelesaian sengketa jika terjadi perselisihan.

PPJB wajib ditandatangani oleh pembeli dan pengembang di hadapan notaris, sebagaimana diatur dalam Pasal 22K ayat (3) PP No. 12/2021.

Biaya Pembuatan PPJB

Honorarium notaris dalam pembuatan PPJB diatur oleh UU No. 30 Tahun 2009 tentang Jabatan Notaris, dengan mempertimbangkan nilai ekonomis dan sosiologis akta.

• Nilai Ekonomis:
  • Hingga Rp 100 juta: Maksimal 2,5% dari nilai transaksi.
  • Rp 100 juta – Rp 1 miliar: Maksimal 1,5% dari nilai transaksi.
  • Di atas Rp 1 miliar: Sesuai kesepakatan, maksimal 1% dari nilai transaksi.
• Nilai Sosiologis: Maksimal Rp 5 juta, mempertimbangkan fungsi sosial obyek akta.

Biaya total PPJB adalah penjumlahan nilai ekonomis dan sosiologis.

Notaris wajib memberikan jasa hukum cuma-cuma bagi masyarakat tidak mampu. Pelanggaran atas ketentuan ini dapat dikenai sanksi.

Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) yang membeli rumah subsidi, biaya notaris untuk PPJB ditetapkan sebesar 1 per mil (0,1%) dari harga jual rumah subsidi yang ditetapkan pemerintah (Pasal 22K PP No. 12/2021).