Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) merupakan faktor krusial dalam transaksi jual beli properti, seperti rumah dan tanah. NJOP berperan penting dalam menentukan harga sebuah properti dan menjadi landasan perhitungan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). PBB, khususnya PBB-P2 yang berlaku untuk sektor pedesaan dan perkotaan, sangat dipengaruhi oleh besaran NJOP yang ditetapkan.

Merujuk pada Undang-Undang PBB serta Undang-Undang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD), NJOP didefinisikan sebagai representasi harga rata-rata yang tercermin dari transaksi jual beli yang wajar. Apabila tidak terdapat transaksi jual beli, maka NJOP ditentukan berdasarkan perbandingan harga dengan properti sejenis lainnya atau melalui NJOP pengganti. Nilai ini menjadi acuan penting, terutama bagi mereka yang kurang familiar dengan fluktuasi harga properti di pasaran. NJOP berfungsi sebagai tolok ukur harga minimal suatu bangunan. Jika harga yang ditawarkan melebihi NJOP, bisa jadi properti tersebut ditawarkan terlalu mahal. Sebaliknya, jika harga di bawah NJOP, ada kemungkinan faktor lain yang memengaruhi penurunan harga tersebut.

Secara lebih rinci, NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli. Namun, jika transaksi tidak terjadi, penentuan NJOP dilakukan dengan membandingkan harga properti sejenis, menghitung nilai perolehan baru, atau menggunakan NJOP pengganti. Dalam konteks properti, NJOP berperan sebagai dasar perpajakan PBB. Nilai jual properti cenderung meningkat seiring dengan perkembangan suatu wilayah. Saat melakukan jual beli rumah, NJOP membantu memperkirakan besaran pajak yang harus dibayarkan.

Perlu diingat bahwa NJOP bukanlah nilai yang statis. Fluktuasi harga tanah dan bangunan di suatu kawasan memengaruhi nilai NJOP. Wilayah terpencil dengan NJOP rendah dapat mengalami peningkatan signifikan seiring dengan perkembangan wilayah tersebut, yang berakibat pada kenaikan harga tanah dan bangunan.

Pemerintah biasanya menetapkan NJOP setiap tiga tahun sekali. Namun, dalam kondisi tertentu, penetapan NJOP dapat dilakukan setiap tahun jika terjadi lonjakan nilai jual yang signifikan. Ada tiga metode utama dalam menentukan NJOP:

• Perbandingan dengan Objek Pajak Lain: Metode ini melibatkan pengamatan dan penelitian terhadap objek pajak sejenis untuk menentukan nilai jualnya.
• NJOP Pengganti: Metode ini didasarkan pada potensi pendapatan yang dihasilkan oleh objek pajak.
• Nilai Perolehan Baru: Perhitungan biaya didasarkan pada transaksi pembelian dan dikurangi biaya yang dikeluarkan untuk membuat objek pajak layak digunakan.

Untuk mengetahui besaran NJOP suatu wilayah, Anda dapat mengunjungi kantor kecamatan setempat. Selain itu, beberapa pemerintah provinsi menyediakan informasi NJOP per meter persegi melalui situs web resmi mereka.

Anda dapat menggunakan persentase NJOP di suatu kawasan sebagai dasar untuk menentukan harga rumah. Berikut adalah langkah-langkah untuk menghitung NJOP suatu rumah:

1. Hitung luas total tanah.
2. Hitung luas total bangunan.
3. Cari tahu NJOP per meter persegi untuk tanah dan bangunan di lokasi properti.

Setelah memperoleh informasi NJOP per meter persegi dan luas tanah serta bangunan, gunakan rumus berikut:

• Luas tanah x NJOP/meter tanah = total harga tanah
• Luas bangunan x NJOP/meter bangunan = total harga bangunan
• Harga tanah + Harga bangunan = nilai jual rumah

Contoh Perhitungan:

Misalkan:

• Luas tanah = 100 meter persegi
• Luas bangunan = 70 meter persegi
• NJOP/meter tanah = Rp 2.500.000
• NJOP/meter bangunan = Rp 3.500.000

Perhitungannya:

• Harga tanah = 100 x Rp 2.500.000 = Rp 250.000.000
• Harga bangunan = 70 x Rp 3.500.000 = Rp 245.000.000
• Nilai jual rumah = Rp 250.000.000 + Rp 245.000.000 = Rp 495.000.000